物业服务要求及标准：
一、安全管理：
实行24小时服务区安全巡查，重点部位蹲点与巡查相结合。对重点区域、重点部位进行巡查，做好巡查登记，甲方不定期抽查。仪容整洁，文明巡查。有巡逻制度。
1.1切实做好服务区内防盗工作，维护公私财物、设备设施安全，防范被盗、损坏事件发生。由于管理不到位导致学校公共财产损失的，经公安机关鉴定承担相应损失。
1.2负责服务区消防器材保管、检查、清洁；保障服务区疏散通道畅通。
1.3及时排查、发现、上报服务区安全隐患，协助做好安全隐患的整改。
1.4电梯关人的救护。
1.5协助做好服务区内师生员工管理，依照法律法规和学校规章，文明、妥善纠正、及时制止违法违纪行为，并及时向学校有关管理部门报告。
2.监控管理
2.1监控中心实行24小时分班轮流看守。
2.2监控人员熟悉计算机操作常识。
2.3监控人员应熟悉学校情况，熟悉监控系统。
2.4及时发现事件、事故苗头、不安全因素等情况，并通知相关值守和巡逻人员前往现场甄别、处置。
2.5认真做好监控设备设施的安全，杜绝被盗、人为损坏等事件的发生。有责任协助维保人员做好监控设备的维护、保养。
3.反恐防暴
防止事件发生，有预案，有应对，做好防范工作。一旦发现事件或事件苗头，能及时采取有效措施，积极平息。并及时向学校安全管理部门报告。
4.对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告学校和有关部门，并协助采取相应措施。
5. 由于管理原因造成重大安全事故物业公司负相应责任。
二、环境卫生管理要求
1.清洁保洁标准
“四净”标准：楼面、门面净，道路、地面净，标识、栏干净，厕所净。每日清洁两次巡查有记录。
1.1环境服务要求
1.2上岗人员应仪容端庄、仪表整洁、礼貌服务。
1.3设立完备的清洁岗位，在规定时间内，始终保持有岗、有人、有服务。
1.4定岗、定人、定时进行楼道、厕所、公共区域的清洁服务工作，服务规范，程序完善。
2.环境服务质量具体要求
2.1洗手间
2.2地面：无污迹、无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂物。
2.3墙面：无乱张贴物。
2.4天花：无污迹、无积尘、无蜘蛛网。
2.5窗户：无污迹、无积尘、无乱张贴物。
2.6镜台：无污迹、无积尘、无乱张贴物。
2.7洗手盆：表面光洁。
2.8镜面：无污迹、无积尘、无乱张贴物。
2.9排气口：无污迹、无积尘、无蜘蛛网。
2.10尿槽、便池：表面光洁、无水锈迹、无烟头、无杂物、无异味。
2.11厕座：厕盖及厕体内外光洁其内无水锈迹、无阻塞。
2.12门窗：无污迹、无积尘、无乱张贴物。
2.13地漏及水沟：无污物积聚、无阻塞。
2.14水龙头、阀门等洁具：内外光洁其内无水锈迹、无阻塞。
3.走廊及电梯
3.1地面：无污迹、无水泥迹、无口香糖胶迹、无积水、无纸屑、无堆放杂物、无垃圾。
3.2天花：无污迹、无积尘、无蜘蛛网。
3.3灯光管罩：无污迹、无积尘、无蜘蛛网。
3.4墙面：无污迹、无乱张贴物。
3.5铜牌；无污迹、无积尘、无铜油迹。
3.6门牌及指示牌等:无污迹、无积尘、无乱张贴物。
3.7门窗:无污迹、无积尘、无乱张贴物。
3.8栏杆：无污迹、无积尘、无乱张贴物。
3.9垃圾桶:无污迹、无痰迹、烟灰缸上无烟头、杂物桶内垃圾不得超过桶口。
4.露台：包括天台、平台
4.1消防栓：无污迹、无积尘、无乱张贴物。
4.2地漏及水沟：无污物积聚、无阻塞。
4.3地面：无堆放杂物、无垃圾、无污迹。
5.垃圾点
5.1垃圾做到日产日清做好垃圾袋装化、将所有垃圾集中堆放在垃圾点。做到合理、卫生、四周无散放垃圾。可做废品回收的垃圾要另行放置。垃圾间保持清洁、经常喷洒药水防止发生虫害。
5.2消杀虫害。
5.3灭鼠、灭蟑螂。
6.公共卫生清洁的部位及标准
6.1各楼层大厅：石面无污渍、有光亮度，无杂物堆放。
6.2办公区域：干净无污迹。办公楼周围停车场、道路，第二办公区楼前小广场及侧面道路清扫及保洁，基本无垃圾。
6.3会议室：行政楼7间及第二办公区2间每次使用后清洁一次。
6.4教室：每天清洁2次，无污迹、无纸屑、无乱张贴物。
6.5公共区域：内玻璃擦拭（2米以下）每季度一次，干净无垃圾。
6.6公共区域：地面及步行梯每天一次、干净无污迹。
6.7公共区域：地面清扫，巡视保洁、干净无垃圾。
6.8公共过道、大厅：地面要推尘。巡视保洁，光洁无积污。
6.9公共区域：死角、踢脚线擦拭。每天一次干净无死角
6.10大厅玻璃门（2米以下）、大理石地面、巡视保洁，定期擦拭，干净无浮尘。
6.11办公区域：步行梯扶手、踢脚线、巡视保洁、干净无灰尘。
6.12公共公道：内墙清扫，一年一次，干净无浮尘。
6.13洗手间：每天至少六次，干净。
6.14公共部分：果皮桶清倒擦拭，每天一次，无污迹及垃圾外露。
6.15公共部分：消防器材、每月一次、干净无尘土。
三、绿化养护管理需求
1.基本要求
1.1应配备固定、专职的管理人员和养护人员，细化养护岗位。建立健全绿化养护、管理制度和各岗位职责，建立日常养护巡视制度，做好日常养护记录。
1.2采购人有重要活动安排时，应无条件组织力量及时全面做好植物修剪、整形养护工作，确保出效果，树形象。紧急情况随叫随到。
1.3从业人员应着装整齐、佩戴工卡上岗。做到工完场清，文明作业。
1.4应切实做好安全工作，加强高大树木养护作业时的安全保障，在任何情况下都要注意安全。
1.5草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。
1.6花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。
1.7定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
1.8定期喷洒药物，预防病虫害。
2.作业要求
2.1绿化修剪。应定期进行修剪。确保草坪生长繁茂、平整，球形植物生长密实、修剪圆润，灌木、色带植物生长繁茂、修剪成形、美观，所有植物要求生长旺盛，无枯黄。
2.2浇水、排水。经常检查排灌情况，保证无积水、无旱情，不得因涝、旱影响植物生长。浇水次数及浇水量应根据不同植物习性进行，夏季浇水在早晚进行，避免高温季节午间浇水，冬季浇水在中午进行，干旱季节应满足植物生长所需的水份。做好冬灌及春灌。
2.3施肥管理。每年施肥的次数为乔木、灌木、花草、草坪各1次以上，根部所施肥料以有机肥为主，树木施肥先挖好施肥环沟，其外径与冠幅相适应。除根外施肥外，肥料不得触及树叶，施肥在睛天进行，施肥完成后应及时回填施肥沟，施肥后需要及时浇水的要及时浇水。施肥后要做好所施肥料名称、剂量及数量的记录，不能因植物缺肥或施肥过多而影响生长。
2.4病虫害防治。校园绿地病虫害防治应以人工防治为主，化学防治为辅。化学防治应根据植物的特性，选择对人体无害、无污染、低浓度、低残留、无气味、效果好、对植物无伤害的药物报校方专业管理人员同意方可实施。药物防治每年根据不同季节、不同植物属性和习性进行，确保校园绿地植物无病虫害症状，病虫害危害率控制在1%以内。做好深秋乔木树干涂白，涂白高度120公分。
2.5树木养护。对整个校园绿地区域内所有树木、植物、草坪进行养护管理。乔木修剪以自然树形为主（已成形乔木须保持树形），灌木和草坪修剪应形成观赏效果，做到平立面自然、平整，无突出感、突缺感。行道树及成行成列同一品种景观树在同一景观区域内分品种开丫高度修剪一致，均衡树势、美化树型，根据植物生态习性，及时采取必要的防寒防晒防风措施，保持乔灌木生长环境良好，注重美观，校园绿地内乔灌木、地被植物及草坪均要求无病态枯枝、枯叶黄叶、死株现象，无虫害。
2.6环境卫生。负责及时清理绿地区内草、叶、枯枝、杂物，并将清理物自行运至校园内指定地点，保持校园绿地干净整洁。
2.7养护效果。同一类型花草树木养护完好率达95%以上。
2.8上述除草、修剪、施肥、病虫害防治等的养护次数为必要的低限，实际养护的次数根据植物生长的实际情况以美观、长势良好为标准进行。
四、多媒体及会议室管理要求
1.基本要求
保障多媒体设施设备正常使用，满足教学、会议要求。
办公楼会议室满足使用要求。
2.具体要求
2.1对多媒体投影系统、控制系统的一般性故障排除及清洁；电脑系统的维修、维护、清理与软件安装及更新、重装。
2.2多媒体设施设备的检查、维修有记录，消除安全隐患，对于故障及时有效排除，保证使用合格率达95%以上。
2.3会议室设施设备要保证会议需要，要做好会议的准备和服务以及相应的贵宾服务。
五、设施设备管理要求
1.基本要求
1.1对公共设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
1.2建立公共设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
1.3设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
1.4对公共设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划，向学校提出报告与建议。
1.5载人电梯早6点至晚12点正常运行。
1.6消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
1.7办公楼前喷水池的清洁和运行管理，至少每两月对水池进行一次清洁，确保水池干净。根据学校要求开关喷水池喷水。
1.8设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
1.9路灯、楼道灯、教室照明灯完好率不低于90%。
1.10容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
1.11物管负责对在2000元以内（单项/件，不累计计算）的水电土木、公共设施的恢复性维修（如灯具、水龙头、冲水阀、延时阀、脚踏阀、小便感应器、插座、开关、教室粉笔、黑板刷等易耗品由物管公司承担。
其他维修费用由学校承担。需要学校出资维修的项目，由物管公司书面报告后勤管理处，由后勤管理处书面审批后按程序安排执行。涉及有安全需要应急维修和处理的，物管公司应及时采取有效妥当措施消除和减少安全隐患和事故发生。否则物管公司应承当相应经济及法律责任。
2.具体要求：
2.1对室内外给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、水处理设备、消火设施、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及疏通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物等正常运行使用进行日常养护维修。
2.2加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。
建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管（屋面排水口、雨污水排水管）进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统畅通；及时发现并解决故障，零维修合格率100%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。
2.3对供电系统高、低压电器设备、电线电缆、电气照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修。
2.4对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零维修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电完全；管理和维护好防雷设施。
2.5电梯运行管理和对机房设备、井道系统、轿厢设备进行日常管理。建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全设备齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；因故障停梯，及时通知维保单位在30分钟内到达现场抢修，及时排除故障。
2.6中央空调系统的运行管理及冷水机组、新风机组、水泵、风机盘管、热交换器、管道系统、各种阀类、采气装置和各类风口、自动控制系统等设备的日常管理。
2.7建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重滴漏水现象；定期检查，保证空调设备、设施处于良好状态；空调系统出现运行故障后，通知维保单位及时到达现场维修，并做好记录。
2.8经常主动巡回检查，做好登记，甲方不定期抽查，及时维修，确保设备完好正常运转，并尽可能节约成本，提高物品利用率。
3.房屋管理要求
3.1对房屋地面、墙台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道等的日常养护维修，保持房屋原有完好等级和正常使用。
3.2建筑物内公共门、窗、桌椅的日常养护和及时修复小损小坏等日常维修，保持正常使用。
3.3每日巡查1次服务区教室、办公室、实验室、楼梯通道以及其他公共部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
3.4服务区内外来施工，要建立完善的施工管理制度。施工前，依规定审核施工方案，告知施工人有关施工的禁止行为和注意事项。每日巡查1次施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改公共管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告学校主管部门。
3.5对违反原使用性质私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告学校有关主管部门。
3.6确保房屋的完好等级和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%，一般维修任务不超过24小时。
